Réforme du droit des contrats : quel impact sur le droit immobilier ?

Réforme du droit des contrats : quel impact sur le droit immobilier ?

Destinée à sécuriser et moderniser le contrat, cette réforme comporte de nombreuses mesures qui ont des incidences sur la pratique des contrats notamment en matière immobilière.

Premier objectif poursuivi : rendre plus accessibles le droit des contrats et le régime de la preuve. Quasiment inchangé depuis 1804, le Code civil ne reflète plus la réalité qui a développé des concepts nouveaux par la jurisprudence. Il fallait donc abandonner certaines notions désuètes (obligation de faire, obligation de donner, la cause) et à l'inverse consacrer certains mécanismes développés par la pratique des tribunaux. Toutefois, comme la jurisprudence est par essence changeante, il fallait assurer une sécurité juridique en lui offrant une valeur légale inscrite dans le Code.

Un contrat plus sûr et plus attractif

La réforme offre ainsi la consécration de la reconnaissance de la résistance dolosive aux côtés du dol comme vice du consentement, la faculté de fixation unilatérale du prix, ou encore l'enrichissement injustifié. En outre, la réforme confirme certains mécanismes issus de la pratique en leur donnant un régime juridique précis et cohérent : la cession du contrat, la cession de la dette, la notion de rupture abusive des pourparlers (article 1112), la sanction des clauses abusives. Enfin, les parties peuvent prévenir le contentieux ou le résoudre sans nécessairement recourir au juge. Il s'agit là de proposer un règlement alternatif des litiges par des recours plus fréquents à la médiation ou la conciliation. Le deuxième objectif de la réforme est de permettre une attractivité du droit français au niveau international. En permettant une sécurité juridique tout en confortant la liberté contractuelle, la réforme apporte au contrat une application efficace sur le plan international, sans pour autant renoncer à des solutions équilibrées et protectrices des parties.

Des nouveautés en droit immobilier

Trois grandes nouveautés impactent l'avant-contrat. Désormais, le promettant (ou le vendeur) ne pourra plus se rétracter durant le délai laissé à l'acquéreur pour opter. Il devra obligatoirement finaliser la vente, si l'acquéreur le souhaite. Une obligation d'information d'ordre public est également faite au promettant, l'obligeant à délivrer toutes les informations déterminantes du consentement à peine de nullité pour résistance dolosive ou dommages-intérêts. De son côté, le Pacte de préférence (art 1123 du Nouveau Code civil) introduit une action totalement nouvelle dite interrogatoire. Cette action permet d'interroger le bénéficiaire du pacte quant à l'existence de ce pacte et à son intention de s'en prévaloir en cas de vente.

La théorie de l'imprévision

Sur le contrat de vente proprement dit, le Nouveau Code civil, introduit dans son article 1195, une notion d'imprévision qui prévoit que si le débiteur de l'obligation n'a pas accepté contractuellement un risque imprévisible qui se révèle après la signature du contrat, il peut renégocier le contrat et à défaut saisir le juge pour le modifier ou l'annuler. Cette notion est extrêmement importante en matière de vente d'immeuble et peut être un moyen de se désengager de l'acquisition en invoquant un risque non prévisible. Enfin, les clauses créant un déséquilibre économique sont désormais réputées non écrites. Cette consécration est intéressante en matière de bail commercial ou parfois les conditions générales pour certains baux sont non négociées ou imposées par l'une des parties et pourraient être donc être requalifiés en contrat d'adhésion. Il convient donc de se méfier des clauses qui pourraient créer un déséquilibre significatif et qui désormais seraient réputées non écrites.